Een nieuwe muzikale komedie over een revuester op leeftijd, die samen met haar huisgenoot aan drie theaterstudenten een kamer verhuurt in een riant Amsterdams grachtenpand, inspireerde de demissionair minister van huisvesting Hugo de Jonge tot een oproep aan alleenstaanden in grote huizen om een kamer aan een student te verhuren. Nieuw is het idee niet, want ook gemeenten moedigen de kamerverhuur aan en veel universiteiten en hogescholen roepen medewerkers op om bij de start van het collegejaar buitenlandse studenten in huis te nemen die nog geen woonruimte hebben gevonden.
Voor de hospita geeft het niet alleen reuring in huis, maar het is ook een fijne extra bron van inkomsten – er geldt nl. een fiscaal voordeel in de vorm van kamerverhuurvrijstelling; de hospita kan bijna zesduizend euro per jaar aan huur vragen zonder daarover belasting te betalen. En het zou ook een oplossing kunnen zijn voor het tekort aan studentenkamers of het woontekort voor alleenstaanden. Een win-win situatie dus. Of is het toch niet zo simpel?
Wat is hospitaverhuur?
Bij hospitaverhuur verhuurt een bewoner een deel van zijn woning waarin hij zelf woont aan een ander. Deze (onder)huurder gebruikt in ruil voor de betaling van een vergoeding, één of meer kamers in de woning. De hospita en de huurder delen voorzieningen, zoals de keuken, het toilet en de bad/doucheruimte.
Woning met een hypotheek
De eigenaar van een koopwoning met een hypotheek die de rol van hospita op zich neemt zonder dat hij hiervoor toestemming heeft van de bank, loopt het risico dat de bank eist dat de hypotheek wordt afgelost. Vaak staat in de hypotheekakte – het document met afspraken rondom de hypotheek – een zelfbewoningsplicht. Ook bevat de akte vaak een huurbeding, waarin staat dat toestemming van de bank nodig is voor verhuur van (een deel van) het huis. Als er een normale hypotheek op het huis zit, dan loopt de bank een groter risico, bijvoorbeeld omdat de waarde van het huis daalt.
Wanneer de bank er achter komt dat de woning wordt verhuurd in strijd met de bepalingen in de hypotheekakte, dan zal de bank de eigenaar verzoeken om de huurovereenkomst te beëindigen en de huurder te vragen om het huis meteen te verlaten. Als de zogenaamde proefperiode dan al voorbij is, is de huurder echter niet verplicht om hieraan te voldoen. De huurder heeft dan nl. recht op huurbescherming.
Huurbescherming
Bij hospitakamers gelden de eerste negen maanden van het huurcontract als proeftijd. Binnen die tijd kan de verhuurder zonder reden de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus geen huurbescherming. Wel heeft de verhuurder een opzegtermijn van minimaal drie maanden. Na de proeftijd geldt de normale huurbescherming. De verhuurder moet dan een rechtsgeldige reden hebben om de huur op te zeggen. Indien de huurder niet instemt met de huuropzegging, dan eindigt de huurovereenkomst niet. Dat is alleen het geval indien de rechter – op initiatief van de verhuurder – oordeelt dat de huurovereenkomst eindigt en dat de huurder moet vertrekken.
Onderverhuur
Een huurder van een woning kan de rol van hospita op zich nemen, tenzij er in het huurcontract een onderverhuurverbod is opgenomen. Dat is vaak het geval, wat ook logisch is, want de eigenaar van een woning zal overbewoning of woonoverlast willen voorkomen. Ook wil een eigenaar natuurlijk graag zelf bepalen wie de woning gebruikt. Overtreding van een onderverhuurverbod resulteert in een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter. In dat geval zal de huurder de woning moeten verlaten en hangt hem hetzelfde lot boven het hoofd als de woningeigenaar die in strijd met de hypotheekvoorwaarden handelt: hij zal de woning kwijt raken.
Het is misschien een druppel op de gloeiende plaat, maar hospitaverhuur kan bijdragen aan het oplossen van het kamertekort, mits de eigenaar c.q. de verhuurder zich op voorhand goed laat informeren over zijn rechten en verplichtingen.
Meer weten? Neem gerust contact met mij op! 
Mr. J. Mikes
Justion Advocaten
Linatebaan 69a
3045 AH Rotterdam
Tel. 010-440 31 00
www.justionadvocaten.nl
