Een verhuurder mag zelf bepalen hoeveel hij vraagt voor het gebruik van een bedrijfspand dat gebruikt wordt voor een winkel of voor horeca (een middenstandsbedrijfsruimte). Maar als de huur is ingegaan, mag hij dan de huurprijs zo maar verhogen?
Jaarlijkse indexering
De verhuurder kan de huurprijs jaarlijks verhogen, mits een ‘periodieke indexering’ ook is overeengekomen. Dit wordt vaak opgenomen in de Algemene Voorwaarden, die van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Zelfs als de verhuurder is vergeten om de indexering toe te passen, dan mag hij dat alsnog met terugwerkende kracht doen, maar niet verder terug dan vijf jaar.
Daarnaast biedt de wet aan zowel de huurder als de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs aan te passen.
Huurprijsaanpassing
De verhuur van een middenstandsbedrijfsruimte is vrijwel altijd opgedeeld in twee delen van vijf jaar. Na verloop van de eerste periode van vijf jaar kunnen zowel de verhuurder als de huurder verhoging respectievelijk verlaging van de huurprijs voorstellen. Als huurder en verhuurder geen overeenstemming bereiken over de nieuwe huurprijs kan de kantonrechter worden verzocht een nieuwe huurprijs vast te stellen.
Het is natuurlijk niet zonder risico om de huurprijs ter discussie te stellen of hierover te gaan procederen, zonder dat je als huurder of verhuurder weet wat de huurprijs ongeveer zal bedragen. Daarom is het verstandig en ook verplicht om eerst een deskundige onderzoek te laten doen, en dan pas in gesprek te gaan over aanpassing van de huurprijs.
Hoe wordt de nieuwe huurprijs bepaald? Bij de vaststelling van de huurprijs gaat de rechter uit van het gemiddelde van de huurprijzen van ‘vergelijkbare bedrijfsruimtes ter plaatse’ in de aan de vordering voorafgaande vijf jaren.
De criteria ‘ter plaatse’ en ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ zijn vaak voer voor discussie. Of werkelijk sprake is van een ‘vergelijkbare bedrijfsruimte’ hangt af van verschillende factoren. Daarbij spelen bijvoorbeeld de (bouwkundige) kwaliteit, ligging, omvang, indeling en bereikbaarheid van de bedrijfsruimte een rol.
‘Ter plaatse’ is een rekbaar begrip en mede afhankelijk van de hoeveelheid vergelijkingsobjecten die zich in de nabije omgeving bevinden.
De rechter stelt de nieuwe huurprijs vast op basis van deze criteria en aan de hand van het advies van de deskundige. De nieuwe huurprijs gaat in (met terugwerkende kracht) vanaf het moment dat de zaak aan de rechter is voorgelegd. Voor overige bedrijfsruimtes, zoals kantoorruimtes, geldt deze route van huurprijsaanpassing niet.
Meer weten? Neemt u gerust contact met mij op!
Mr. Joke Mikes
Justion Advocaten Rotterdam
Linatebaan 69a
3045 AH Rotterdam
Tel. 010 – 440 31 00
www.justionadvocaten.nl
